毛羽的博客

改革开放以来，我国经济经历了三个周期：第一个周期（1979～1990年）的高峰出现在1984年（GDP增长15.2%），低谷出现在1990年（GDP增长3.8%）。第二个周期（1991～2001年）高峰出现在1992年（GDP增长14.2），低谷出现在1999年（GDP增长7.1%）。第三个周期从2002年开始，2007年达到高点（GDP增长11.9%）。若按前两次规律，2011～2012年将是谷底。而房地产业一般会比宏观经济提前触底回升，楼市底部极有可能出现在2010～2011年。

1998年中央出台诸多措施刺激经增长，1998年GDP是7.8%，1999年却滑至历史最低点的7.1%，直到2002年才步入新一轮经济增长期，楼市亦如此。

明年经济和楼市的情况应该比今年更糟糕。就楼市而言，2008年同比2007年，全国和上海的房价肯定是正增长，2009年同比2008年，房价将变成负增长。

目前如果预测经济下降周期是09年和10年，复苏周期是11年和12年，按照上轮房地产从00年左右启动，推测本轮房地产低点应该在10年～11年。如果美国经济复苏更慢，则房地产见底将滞后。

如果安居工程真正实施，见底后也不会大涨，只是由于居民收入上升，会维持房价平稳。日本是在发展后期出现房产泡沫，泰国是在发展早期出现泡沫、中国台湾是在发展中期出现泡沫。

              中国台湾房价与房价收入比 

台湾90年后的房价得以维持的原因是人均GDP和收入在提高，即房价提前投资了15年。在这个过程中，房价收入比最终回到6倍左右。

在我的新东风博客无忧价值网上我用PPT图表的形式对台湾、日本、泰国房地产泡沫产生的根源，跟我国房地产做了比较，对楼市涨跌的共性做了详细的分析。欢迎朋友们在博客中进行讨论。

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